Detailhandel Pandrup

Det følgende indeholder forslag til redegørelse om udvidelse af bymidten i Pandrup med et areal syd for Lundbakvej, der er omfattet af et tidligere vedtaget forslag til kommuneplantillæg 13 og lokalplan 23-009.

Redegørelsen er udarbejdet på grundlag af bestemmelserne i den reviderede planlov, der trådte i kraft den 15. juni 2017.

Bymidteafgrænsningen i Pandrup udvides med et areal syd for Lundbakvej. Arealet grænser op til den hidtidige bymidteafgrænsning. Arealet svarer til det areal, der blev foreslået udlagt med tillæg nr. 13 til helhedsplanen (kommuneplanen) i 2016 sammen med forslag til lokalplan 23-009. Planforslaget blev påklaget, og blev afgjort til klagers fordel. Afgørelsen vedrører ikke det indholdsmæssige i planforslaget og ændrer ikke ønsket om at kunne udvide bymidten i Pandrup og forøge rammen for udbygning af detailhandlen.

Siden planforslaget i 2016 er planloven blevet ændret. Det er eksempelvis ikke mere et krav, at en bymidte udvides på baggrund af den statistiske metode. Der er også siden sket ændringer af detailhandlen i Pandrup. Kiwi er lukket og vil blive erstattet af Netto, SuperBrugsen er udvidet og beklædningsbutikken Moster L er åbnet på Lundbakvej i tidligere banklokaler tæt på den ønskede udvidelse af bymidten.

Formålet med udvidelsen af bymidten ved Lundbakvej er, at skabe et nyt ankerpunkt for handelslivet i den sydlige del af handelsmiljøet i Pandrup, som historisk har været koncentreret om Bredgade og de tilgrænsende sidegader. I den nordlige del af bymidten udgør SuperBrugsen, Pandrups største butik, Fakta og den kommende Netto ankerpunkter, der skaber liv i den nordlige del af bymidten. Mod syd tynder handelslivet ud. Et ankerpunkt syd for Lundbakvej vil styrke handelslivet i den sydlige del af bymidten og vil skabe en naturlig afslutning på handelsstrøget mod syd. Handelslivet i Pandrup vil med udvidelsen af bymidten få en god struktur med ankerpunkter i hver ende af butiksstrøget langs Bredgade.

Formålet med udvidelsen af bymidten med arealet ved Lundbakvej er herudover, at udnytte den gode beliggenhed ved indkørslen til Pandrup som en mulighed for at tiltrække lidt større udvalgsvarebutikker, end byen har i dag.

Begrundelsen for at området er valgt til udvidelse af bymidten er, at det er ubebygget og realistisk at udbygge, det ligger i forlængelse af bymidtens butikker og andre byfunktioner, og da det ligger overfor kommunens administrationsbygning og biblioteket, vil det skabe en god afrunding af byen ud det åbne land mod Omfartsvejen.

Der vurderes ikke at være andre realistiske muligheder for at etablere større dagligvarebutikker i bymidten eller i forlængelse af det eksisterende bymidteområde, hvor der samtidig er mulighed for, at der også kan etableres lidt større udvalgsvarebutikker.

Udvidelsen er på cirka 1,2 ha. Der fastlægges en ramme for detailhandel på arealet på 3.000 m² fordelt på 1.500 m² til dagligvarer og 1.500 m² for udvalgsvarer. Der vil således eksempelvis kunne være en dagligvarebutik på 1.500 m², en udvalgsvarebutik på 1.000 m² og en udvalgsvarebutik på 500 m² i området.

Bymidten i Pandrup er kendetegnet af, at butikker, spisesteder, biograf, pengeinstitutter, offentlige institutioner ligger koncentreret langs Bredgade og med en vis spredning til nogle af sidegaderne. Området, hvor der er tæthed i bymidtefunktioner i Bredgade strækker sig frem til Lundbakvej og videre et stykke mod syd, men der er en tendens til, at funktionerne tynder ud mod syd. I nærområdet omkring arealet til udvidelse af bymidten er der på den modsatte side af Lundbakvej bl.a. rådhus og bibliotek, og der er kun cirka 50 m til den nærmeste udvalgsvarebutik på hjørnet af Lundbakvej og Bredgade. Lidt længere væk er der en bager og en tankstation med kiosk. Udvidelsen af bymidten vil således være en naturlig forlængelse af bymidten inde fra og ud, og det vil være let at gå fra det nye område til nærmeste eksisterende butik.

Detailhandlen i Pandrup blev analyseret i 2015 i forbindelse med udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 13 til helhedsplanen (kommuneplanen) og lokalplan 23-009. Analysen fra 2015 er opdateret med de større ændringer, der har været i detailhandlen i Pandrup siden. De større ændringer er, at Kiwi er lukket, men erstattes af Netto, at SuperBrugsen er moderniseret og udvidet, og at Moster L er åbnet skråt over for arealet til udvidelse af bymidten.

Der er i 2017 kortlagt 6 dagligvarebutikker og 15 udvalgsvarebutikker. Som større dagligvarebutikker er der SuperBrugsen, Fakta og den kommende Netto. Det samlede detailhandelsareal er opgjort til cirka 5.800 m² fordelt på cirka 3.800 m² til dagligvarer og cirka 2.000 m² til udvalgsvarer. SuperBrugsen på cirka 2.000 m² er byens største butik. Den største udvalgsvarebutik i Pandrup er på godt 300 m². Omsætningen i Pandrup er vurderet til godt 150 mio. kr. fordelt på cirka 100 mio. kr. til dagligvarer og cirka 50 mio. kr. til udvalgsvarer. Omsætningen for 2017 er skønnet ud fra omsætningstallene i 2015, som er korrigeret for den almindelige udvikling, og de øvrige større ændringer, der har været siden 2015.

Dækningsgraden (butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug) er beregnet for hele oplandet i Pandrup-Kås-Moseby-området, hvor der er et befolkningsgrundlag på cirka 6.500 personer. Dækningsgraden for området er beregnet til cirka 85 % for dagligvarer og cirka 30 % for udvalgsvarer svarende til et handelsunderskud på i størrelsesordenen 25 mio. kr. pr. år for dagligvarer og 115 mio. kr. for udvalgsvarer.

Handelsunderskuddet på i størrelsesordenen 25 mio. kr. pr. år for dagligvarer viser, at der allerede er et behov for udbygning af dagligvarehandlen i Pandrup-Kås-Moseby-området, hvis der skulle være balance mellem borgernes forbrug og butikkernes omsætning. Turisterne bidrager til dagligvareomsætningen i områdets butikker. Omfanget kendes ikke, men det betyder, at underskuddet på den lokale dagligvarehandel er større end 25 mio. kr. pr. år.

Det store underskud på udvalgsvarehandlen viser, at der er et stort behov for udbygning af udvalgsvarehandlen i området. Problemet er, at udvalgsvarehandlen er stærkt centraliseret i de større byer i regionen. Hvis der kunne skabes nye udvalgsvarebutikker i Pandrup, vil det være godt for områdets forbrugere, for detailhandelserhvervet og for turismen.

Behovet for udbygning af detailhandlen i fremtiden afhænger af befolkningsudviklingen og udviklingen i privatforbruget, e-handlen og turismen, og hvordan Pandrup klarer sig i konkurrencen mod andre indkøbsbyer.

Det fremadrettede behov for detailhandelsareal ved planperiodens slutning i 2029 er beregnet.

Beregningerne viser, at der frem mod 2029 vil være et behov for udvidelse af dagligvarearealet på mellem 900 og 1.500 m² afhængigt af, hvordan e-handel, forbrug, dækningsgrad mv. udvikler sig. Behovet er lidt større, end det blev beregnet til i 2015, hvilket bl.a. skyldes, at befolkningsprognosen forudsiger en lidt mere positiv udvikling på baggrund af en mere positiv udvikling de seneste år.

Hvis der skulle være balance i udvalgsvarehandlen, så ville der være behov for en større udvidelse af butiksarealet på cirka 6.000 m². Balance mellem omsætning og forbrug vil ikke være realistisk at opnå, men eksemplet viser, at der i 2017 er et stort udækket lokalt behov. Beregningerne af behovet i 2029 viser, at der vil være et behov på op til cirka 1.700 m², når det forudsættes, at dækningsgraden øges fra cirka 30 % i dag til cirka 50 % i 2029. Hvis det viser sig muligt, at udvikle udvalgsvarehandlen i Pandrup mere vil det selvfølgelig være ønskeligt.

På baggrund af behovsberegningerne vurderes det, at der er et behov for en ramme for udvidelse af detailhandelsarealet i bymidten med 5.000 m² fordelt med omkring halvdelen til dagligvarer og halvdelen til udvalgsvarer. Af de 5.000 m² udnyttes de 3.000 m² som ramme for detailhandelsbyggeri i den udvidede del af bymidten syd for Lundbakvej. Af de resterende 2.000 m² er omkring 1.350 m² bundet af en rummelighed i gældende men uaktuelle lokalplaner (se senere) og 650 m² til dækning af eventuelt fremtidige behov i den eksisterende bymidte til udvidelser af butikker, omdannelse af lokaler til detailhandel og til nybyggeri. Behovsberegningerne er således brugt som udgangspunkt og tillagt et spillerum for at skabe fleksibilitet i detailhandelsudviklingen i Pandrup. Behovsberegningerne må betragtes som en størrelsesorden for det reelle behov. I praksis er det vanskeligt at udnytte en ramme fuldt ud – eksempelvis som det er tilfældet i Pandrup bymidte, hvor resterende byggemuligheder i ældre lokalplaner beslaglægger en del af rammen.

Der er gennemført en vurdering af konsekvenser af udvidelsen af bymidten i Pandrup. Konsekvensvurderingen tager udgangspunkt i, at der etableres en ny dagligvarebutik på 1.500 m² og en ny udvalgsvarebutik på 1.500 m². Der tages også udgangspunkt i, at butikkerne etableres i nærmeste fremtid.

Dagligvarebutikken forventes at kunne opnå en årlig omsætning på cirka 40 mio. kr. pr. år. Udvalgsvarebutikken forventes at omsætte for ca. 15-25 mio. kr. pr. år alt efter, hvilken butikstype der bliver tale om.

Omsætningen i den nye dagligvarebutik vil blive hentet fra de eksisterende butikker i og uden for Pandrup. Erfaringsmæssigt handles de fleste dagligvarer i nærheden af bopælen, og derfor vil den største andel af omsætningen i den nye butik sandsynligvis blive hentet fra de nærmeste butikker.

Det vurderes, at ca. 50-60 % af omsætningen vil blive hentet fra dagligvarebutikkerne i Pandrup, hvilket svarer til ca. 20 mio. kr. pr. år. Effekterne svarer til en reduktion på godt 20 % af omsætningen i de eksisterende dagligvarebutikker i Pandrup.

Yderligere ca. 20-30 % eller cirka 10 mio. kr. pr. år vurderes at blive hentet fra andre lokale butikker i Jammerbugt Kommune, herunder særligt fra Kaas, Moseby og Saltum. Det svarer til en reduktion i de eksisterende butikker i områderne nærmest Pandrup på knap 10 %.

Med beliggenheden nær Pandrup Rådhus, nærheden til hovedvej 55 og de mange arbejdspladser syd for Pandrup vurderes det, at de resterende cirka 20 % bliver hentet fra andre områder, herunder Aabybro, Brønderslev og Aalborg. Det skal ikke forstås sådan, at eksempelvis Aalborg-borgere vil handle i det nye område i Pandrup, men at lokale vil undlade at handle dagligvarer i Aalborg, Brønderslev, Aabybro og andre byer uden for lokalområdet. Omsætningen, der hentes fra butikker uden for lokalområdet, svarer til knap 10 mio. kr. pr. år. Dagligvareomsætningen i Aabybro, Brønderslev og Aalborg er så stor, at en reduktion på knap 10 mio. kr. pr. år fordelt på de tre byer og andre byer uden for lokalområdet stort set ikke vil kunne mærkes.

Konsekvenserne for udvalgsvarehandlen vil være meget afhængige af, om den nye butik vil være i direkte konkurrence med byens nuværende udvalgsvarehandel. Hvis der eksempelvis etableres en stor isenkræmmer eller sportsbutik, vil det sandsynligvis have store konsekvenser for de butikker i Pandrup, der forhandler samme varegrupper.

På den anden side vil der stort set ikke være negative effekter for de eksisterende butikker, hvis den eller de nye butikker bliver et supplement til det eksisterende butikker i Pandrup. Forhandlere af autodele og -udstyr, møbler, dyreartikler, jagtudstyr og andre varegrupper, der ikke findes i Pandrup i dag, vil øge udvalgsvareomsætningen i Pandrup og give borgerne adgang til nye lokale indkøbsmuligheder samtidig med, at konsekvenserne for den eksisterende detailhandel i Pandrup vil være begrænsede til eventuelt overlappende varegrupper.

Uanset butikskonceptet vurderes det, at en ny stor udvalgsvarebutik vil få positive effekter for handelslivet i Pandrup under ét. Hvis der samtidig fokuseres på, at indgangen til den nye butik skal orienteres mod Bredgade, at der etableres gode forbindelser fra det nye butiksområde til det eksisterende handelsliv, og hvis parkeringen sker et sted med synlighed til Bredgade, er der endnu bedre muligheder for, at der kan opnås positive synergieffekter mellem det nye butiksområde og de øvrige butikker ved Bredgade.

Målet med udvidelsen af bymidten i Pandrup er at styrke byens handelsliv og give borgerne i området nye indkøbsmuligheder i tråd med Pandrups rolle som hovedby. Vurderingen af den eksisterende detailhandel i Pandrup viser, at der er et betydeligt underskud på handlen.

Dagligvarer købes typisk lokalt, men det kan konstateres, at Pandrup ikke har et udbud, der svarer til den lokale efterspørgsel, og især ikke når turismen tænkes med. Vurderingerne af behovet for dagligvareareal viser, at der frem mod 2029 kan forventes en stigning i behovet i samme størrelsesorden, som den planlagte udvidelse af rammen for dagligvarehandlen.

Der er et meget stort underskud på udvalgsvarehandlen. Pandrup er en mindre by, og da udvalgsvarehandlen generelt er samlet i de større byer vil det ikke være realistisk at tænke i balance mellem borgernes forbrug og butikkernes omsætning, men Pandrup har manglet velbeliggende arealer til de lidt større udvalgsvarebutikker, som ikke kan passes ind i bymidtens bebyggelse. Det vil Pandrup få med udvidelsen af bymidten.

Alt sammen vil betyde, at Pandrup med den udvidede bymidte får mulighed for at udvikle sin detailhandel, så byen i højere grad kan opfylde sin rolle som hovedby. Udbuddet af dagligvarer vil med udvidelsen i højere grad svare til det lokale forbrug, og der vil blive mulighed for at styrke udbuddet af udvalgsvarebutikker.

Pandrup er hovedby for det sammenhængende byområde, der består af Pandrup, Kås og Moseby med omkringliggende landområder. Der er et stort befolkningsgrundlag i oplandet på cirka 6.500 indbyggere, som udgør det primære opland for detailhandlen i Pandrup bymidte.

Planerne om at styrke detailhandlen ved at udvide bymidten i forlængelse af det eksisterende forretningsstrøg understøtter målene for hovedbyerne om, at de skal sikres muligheder for vækst, at de skal være knudepunkt for den kollektive trafik, og at der skal afgrænses en detailhandelsmidte.

Udvidelsen af bymidten vil give mulighed for et bedre og mere varieret udbud i Pandrup og i det lokale opland. Der vil blive mulighed for at supplere de kun tre større dagligvarebutikker, der er i Pandrup i dag, og der vil blive mulighed for en eller flere udvalgsvarebutikker, som Pandrup ikke har i dag. Planerne vil i det hele taget øge udbuddet i en mindre by og fremme konkurrencen mellem butikkerne i tråd med planlovens formål.

Arealrammen for udbygning af detailhandlen i bymidten har i den tidligere planlægning været fastlagt til 3.000 m2 til dagligvare- og udvalgsvarebutikker til sammen. Rammen for udbygning af detailhandlen i Pandrup bymidte øges med kommuneplantillægget til 5.000 m², så der er plads til 3.000 m² detailhandel på arealet syd for Lundbakvej, hvor bymidten udvides, og 2.000 m² til den eksisterende del af bymidten. Rammen på 3.000 m² i det nye område fordeles på maksimalt 1.500 m² til dagligvarer og maksimalt 1.500 m² til udvalgsvarer.

Bymidten er omfattet af følgende lokalplaner, der giver mulighed for detailhandel:

  • Lokalplan nr. 124 fra 1983 til parkering, markedsplads og en mindre del centerformål. Det vurderes, at byggemulighederne i lokalplanen er udnyttet.
  • Lokalplan nr. 137 fra 1986 til centerformål i form af butikker, liberale erhverv, offentlige formål og boliger. Byggeriet er realiseret. Der vurderes ikke at være resterende rummelighed til detailhandelsbyggeri.
  • Lokalplan nr. 233 fra 2004 til parkering, friareal og centerformål, herunder f.eks. butikker i stueetagen i nogle af byggefelterne. Byggemulighederne er helt eller delvist udnyttet. I ét byggefelt er der en mulighed for en butik på op til 750 m², hvis eksisterende byggeri nedrives. I et andet byggefelt er der en mulighed for butiksbyggeri på op til 600 m², hvis eksisterende byggeri bliver nedrevet. Ud over butikker kan områderne også udnyttes til restauranter, klinikker, kontorer, kulturelle aktiviteter og parkeringspladser.

Gennemgangen af gældende lokalplaner viser, at der er en resterende rummelighed i en gældende lokalplan på 1.350 m² fordelt på en mulighed for en butik på 750 m² og en butik på 600 m². Byggefelterne er ikke blevet udnyttet over den 13-årige periode, hvor lokalplanen har været gældende, og vurderes i dag at være uattraktivt til butiksbyggeri. Der er således en rummelighed på 650 m² tilbage til imødekommelse af et eventuelt behov for fremtidige udvidelser af eksisterende butikker, omdannelse af eksisterende bebyggelse til butikker eller nyt butiksbyggeri.

De maksimale butiksstørrelser på 3.000 m² for dagligvarebutikker fastholdes som hidtil, mens den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker øges fra 1.000 m² til 1.500 m², fordi Pandrup nu har fået et velegnet areal til de lidt større udvalgsvarebutikker.

Udvidelsen af bymidten i Pandrup med arealet syd for Lundbakvej understøtter herudover intentionerne for byudviklingen i Pandrup. I masterplan for Pandrup fra 2012 indgår bl.a. en forlængelse af allébeplantningen på Bredgade ad Lundbakvej for at skabe et godt helhedsindtryk og en tydelig ankomst til Pandrup bymidte samt et skift i belægningen på Lundbakvej og en overgang fra 80 km/t til 50 km/t. Det nye butiksområde vil med sin placering ved Lundbakvej med kort afstand til Bredgade og lige over for Jammerbugt Kommunes administrationsbygning og biblioteket kunne fungere som en naturlig ankomst til Pandrup og vil bidrage til et løft i bymiljøet i tråd med intentionerne i masterplanen.

Lokalplanområdet har god tilgængelighed for alle trafikarter. Beliggenheden ved Lundbakvej mellem Bredgade og omfartsvejen sikrer god tilgængelighed i bil fra både byen og oplandet. Lundbakvej har god kapacitet og gode oversigtsforhold.

Der er busstoppested i Bredgade lige overfor området i forbindelse med Pandrup Bibliotek og Pandrup Rådhus.

Udvidelsen af bymidten mod syd ligger tæt på byens midtpunkt, som er blevet forskudt mod syd i takt med de sidste mange års udvikling i Pandrup, der har fulgt en sydlig udviklingsretning. Området ligger derfor godt og centralt for cyklister og fodgængere fra det samlede byområde. Alt sammen ligger inden for bymæssig bebyggelse med maksimalt 50 km/t, og der er via byens eksisterende stisystemer og mindre lokalveje gode muligheder for at færdes ad stier eller fredelige lokalveje på en del af cykel- eller gåturen frem til området.

Der er gode mulighed for at anlægge parkeringspladser i området, og da det ligger i forlængelse af byens eksisterende detailhandel vil der være gode muligheder for at foretage andre ærinder i bymidten i forbindelse med parkering i området.